Nevşehir Nar Kasabası

NAR KASABASI MESKUN ALAN VE MESKUN OLMAYAN ALANLARDA YER ALAN TAŞINMAZLARINIZIN HUKUKİ DURUMU II 2. 1/25.000 Ölçekli Üst Planda Kasabamızın “1. Derece Doğal Sit Alanı” İçerisinde Olmasının Hukuki Sonuçları

Kasabamız ve Mevkileri Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 5.11.1999 tarih ve 658 nolu “658 nolu ilke kararları” ve sonrasında 19.6.2007 tarih ve 728 nolu “728 nolu İlke Kararları” nda alınan kararlarda karara bağlandığı hükümlerle: “Doğal (Tabii) Sitler, Koruma ve Kullanma Koşullarına ilişkin 5/11/1999 tarih ve 659 sayılı ve 14/11/2002 tarih ve 698 sayılı ilke kararlarının Koruma Yüksek kurulunda yeniden değerlendirilmesi sonucunda;

Doğal (Tabii) Sit: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlardır.

Bu alanlarda yapılacak tespit çalışmalarında, alanın özelliğine göre ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması esastır.   1- I. Derece Doğal (Tabii) Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır.

Bu alanlarda, bitki örtüsü, topografya, silüet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemde bulunulamayacağına, c)

Alanın doğal bitki dokusunu değiştirmeden Orman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak uygun görüş doğrultusunda koruma kurulunca ağaçlandırmaya izin verilebileceğine, e)

Taş, toprak, kum alınmamasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakların açılmamasına, toprak, curuf, çöp, sanayi atığı ve benzeri malzemenin dökülmemesine, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiyesine, f)

Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetlerin koruma kurulu izni doğrultusunda sürdürülebileceğine, ğ) Mevcut tescilli ve tescilsiz yapıların bakım ve onarımlarının yürürlükteki ilke kararları doğrultusunda yapılabileceğine, karar vermiştir.”

Bu karar ile; 1. Derece “Doğal Sit Alanları” nda mevcut yapıların Kurul onayına bağlı restorasyon ve inşaii faaliyette bulunabileceği, meskun mahal dışı alanlarda hiçbir suretle yapılaşma yapılamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır.

Yine bu karar bağlamında; Kültür Turizm Bakanlığı Kapadokya Alan Başkanlığı’ nın Hazırladığı ve İlgili bakanca onaylanan “1/25.000 ölçekli Kapadokya Alanı Üst Ölçekli Alan Planı” nda özellikle Aşağı mahalle mevkiilerinin de aralarında bulunduğu mevkiler D1 lejantla işaretlenmiş ve 1. Derece Doğal Sit Alanı ilan edilmiştir. Dolayısı ile bu mevkiler “Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”ndeki kapsam dışı kalmış olup hiçbir suretle YAPILAŞMA YAPILAMAZ.     3. Yapı Kayıt Belgesi ve Bu belgeye Başvuran Yapılar

Kasabamız da “Yapı Kayıt Belgesine” sahip olduğu iddiası ile gerek uygulama imar planı içerisindeki konutların kayıtlı olduğu halden farklı hale getirildiği gerekse gözümüzün nuru bahçe ve bağlarımızın düzensiz, çarpık, gece kondu misali derme çatma yapılarla dolduğunu görmekteyiz. Bu İmar Barışına ilişkin Kanun nedir ve “Yapı Kayıt Belgesi” sahiplerinin hakları nelerdir? Nereye kadardır? 18/5/2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7143 sayılı Vergi ve Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun 16'ncı maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa Geçici 16. madde kapsamında ruhsata aykırı olarak inşa edilen ya da ruhsatı olmayan yapıların kayıt altına alınabilmesi ve devletle vatandaşın uzlaşması amacıyla imar barışı düzenlenmiştir. İmar barışı ile bu türdeki yapılar hukuksal açıdan tanınır hale gelmiştir. (3 – Geçici Madde16) Söze konu Kanun’da yapılan düzenleme gereği imar affı kapsamında yer alan binalar için alınması gereken yapı kayıt belgesi bu belgenin verilmesine ilişkin usul ve esaslara uygun olarak hazırlanmaktadır. İmar affına başvuru yapılabilmesi için öncelikle yapı maliklerinin yapı kayıt belgesine sahip olması gerekir. Ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılar için alınabilecek kararlar arasında idari para cezaları ya da yıkım kararı olabilmektedir. İmar affından yararlanıldığında bu kararlar uygulanmaz. Yapı kayıt belgesine sahip olan binalarda bu belge yapının imara uygun hale getirilmesine ya da kentsel dönüşüm uygulamalarına kadar geçerli olur.

Gerek İmar Kanunu’ na eklenen Geçici 16. Madde gerekse Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yayımladığı “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” Tebliği neler getirmiştir? Bu haklardan yararlanmanın koşulları nelerdir? ·

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi (İmar Barışı) Uyarınca Yapılacak Olan İşlemler” Konulu 06.07.2018 tarih ve 2018/8 sayılı Genelgesinin 9. sayfasında; özel kanunlara (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) tabi olan alanlarda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olduğu belirtilmiştir.   ·

Aynı şekilde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığında imar barışı işlemlerini yürütmekle görevli olan Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarih ve E.238362 sayılı yazısında da; “Özel Kanunlar (Kıyı, Orman, Mera, Toprak Koruma, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir.” denilerek, özel kanunlara tabi alanlarındaki yapılara yapı kayıt belgesi verilebileceği belirtilmiştir. ·

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. ·

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. ·

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. ·

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. ·

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. ·

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır. ·

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. ·

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. (4 – Geçici 16. Madde)

Bu madde hükümlerine göre bu haktan sadece 31/12/2017 tarihinden önce yapılan yapılar yararlanabilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi sürecinde belediyelerin, arsa emlak vergi değerinin ilgilisine verilmesi, imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin belge ile belediyeye ibraz edilen Yapı Kayıt Belgesini işlemlerde esas almak dışında herhangi bir görev ve yetkisi bulunmamaktadır. Yapı Kayıt Belgesi başvurularında istenilen bilgi ve belgelerin beyana dayalı olması nedeniyle yapıların alanı, kullanım niteliği, yüksekliği, kat adedi, zeminde işgal ettiği alan gibi hususlarda fiili durumla uyumlu olmayan bilgilere de rastlanmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesine süresi içerisinde başvurulmuş olması, Harçlarının yatırılmış olması, hatta yapı kayıt belgesinin alınmış olması YAPININ TAMAMEN YASALLAŞTIĞI ANLAMINI TAŞIMAZ. Bu işlemler aksi ispatlanıncaya kadar idarece yapılabilecek uygulamaların durdurulmasını sağlar.

Yapı Kayıt Belgesinin geçersizliği ve İptaline Sebebiyet verebilecek unsurlar: I-

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir

Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar: - Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, - Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, II-

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapıldığının tespit edilmesi, III-

Arsa veya yapı alanının olması gerekenden daha düşük beyan edilmesi sonucunda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak ödendiğinin tespit edilmesi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlü tarafından verilen süre içerisinde eksik olan meblağın ödenmemesi. IV-

Uygulamada Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 06.12.2019 tarih ve E.122840 sayılı yazısı esas alınarak;

Bir kısmı 31 Aralık 2017 tarihinden önce, bir kısmı ise bu tarihten sonra yapılan yapının, tamamını kapsar şekilde yapı kayıt belgesi düzenlenen yapı sahiplerine,

Bir kısmı 31 Aralık 2017 tarihinden önce, bir kısmı ise bu tarihten sonra yapılan yapının, sadece 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan kısmını kapsar şekilde yapı kayıt belgesi düzenlenen yapı sahiplerine,

Tamamı 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmasına rağmen, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra ruhsatsız ilaveler yapılan yapı sahiplerine, 31/12/2017 tarihinden sonra yapılan imalatların kaldırılması için 60 gün süre verilmekte, verilen süre sonunda aykırılıkların giderilmemesi halinde Yapı Kayıt Belgesi tamamen iptal edilmektedir. V-

Bir kısmı 31 Aralık 2017 tarihinden önce, bir kısmı ise bu tarihten sonra yapılan yapının, tamamını kapsar şekilde düzenlenen yapı kayıt belgesi, sadece 31/12/2017 tarihinden sonra yapılan kısımlara yönelik olarak (kısmen) iptal edilebilir. VI-

Tarım arazileri üzerine yapılan yapılar için imar barışı çerçevesinde

cins değişikliği tesisi yapılabilmesi için Tapu Dairesi Başkanlığının 12/06/2014 tarih

ve 34306 sayılı “5403 Sayılı Kanun Uygulamaları”

konu talimatının “D- Tarım Arazilerinde Teknik Nitelikli İşlem Talebi” bölümüne göre İl/ilçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüklerinin uygunluk görüşünün

Kadastro Müdürlüklerince işlem öncesi alınması

gerekmektedir.

Yukarıda Bahse konu tüm hususlar Plansız alanlar tip imar yönetmeliği kapsamında değerlendirmeler olup, Kasabamız 1/25.000 lik imar planında (7) 1. Derece Doğal Sit Alanında kalmaktadır. Bu plan ve mevzuat gereğince bu alanlarda HİÇ BİR ŞEKİLDE YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEYECEĞİ gibi İmar kanunu Geçici 16. Maddesi gereğince Yapı Kayıt Belgesine başvuran kişilerin özel Kanun kapsamında kalan alanlarda kalan yapılar için belgelerinin geçerliliğini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın 1787 Nolu Genelgesi hükümlerine göre: “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yapılabilmesi için söz konusu yapıların tabi olduğu özel kanunlarda (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerine izin veriliyor olması gerekmektedir.” demek sureti ile 1/25.000 lik imar planını hazırlayan kurumdan bu alanlara yapı yapılabileceği olurunu alması gerekmektedir.(9)

Yukarıda sayılan nedenlerden birisine giren hallerde ya T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Valilikler, Belediyeler ile

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yapılacak şikayetler yada Bakanlığım resen yapacağı denetimler sonucu: Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. (6 – Madde8-2)

Sonuç: -

Kasabamız sınırları içerisinde meskun mahallerde yeni yapılacak yapılar Belediyemizce imar 18 uygulaması ile onaylanıp yürürlüğe giren imar planındaki yapılaşma koşullarına tabi iken eski yapıların her türlü yıkım, restorasyon, esaslı tadilat gibi konularda Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun izin ve onayı gereklidir. -

Kasabamız meskun olmayan

mevkilerinde yer taşınmazlar, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kapadokya

Alan

Komisyonu'nun  17/07/2023

tarih

ve  3594

sayılı

kararı

ile

uygun bulunan, 7174

sayılı

Kapadokya

Alanı

Hakkında

Kanunun  4.

Maddesi

uyarınca Bakan tarafından onaylanan 1/25.000 ölçekli Kapadokya Alanı Üst Ölçekli Alan

Planı gereğince 1. Derece Doğal Sit alanında kalmakta olup; Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun Doğal (Tabii) Sitler, Koruma Ve Kullanma Koşulları İle İlgili 728 nolu İlke Kararı bağlamında HİÇ BİR ŞEKİLDE YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ: -

Konu ile görüşüne başvurulan ilgili kurum olan Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu verdiği görüşte: 728 Sayılı İlke Kararları doğrultusunda, 1. Derece Sit alanlarına giren taşınmazlar için hiçbir şekilde onay vermediklerini, Bu gibi alanlar için alınacak “Yapı Kayıt Belgelerinin” geçersiz olacağını, hatta bu kapsamda Nar Kasabası sınırları içerisinde gerek kaçak yapılan gerekse “Yapı Kayıt Belgesi” almış bir çok taşınmaz için yıkım kararı aldıklarını, bu kararların ilgili kişilere tebliğ edildiğini ve yakında yıkıma başlayacaklarını belirtmişlerdir.       (1)  21/6/1987 Tarih ve 3402 Sayılı “Kadastro Kanunu” (2) 22/2/2005 Tarih ve 5302 Sayılı “İl Özel İdare Kanunu” (3) 3/5/1985 Tarih ve 3194 sayılı “İmar Kanunu” (4) 2/11/1985 Tarih ve 18916 Sayılı “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” (5) 21/7/1983 Tarih ve 2863 Sayılı “Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu” (6) 6/6/2018 Tarih ve 30443 Sayılı “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” Tebliği (7) Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kapadokya

Alan

Komisyonu'nun  17/07/2023

tarih

ve  3594

sayılı

kararı

ile

uygun bulunan, 7174

sayılı

Kapadokya

Alanı

Hakkında

Kanunun  4.

Maddesi

uyarınca Bakan tarafından onaylanan 1/25.000 ölçekli Kapadokya Alanı Üst Ölçekli Alan

Planı (8) (728 nolu ilke kararı) - Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun Doğal (Tabii) Sitler, Koruma Ve Kullanma Koşulları İle İlgili İlke Kararı (9) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 06/07/2018 tarih ve 32381507-010.99/1956942 sayılı 1787 Nolu Genelgesinde (15.01.2019 tarih 23294678-120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Değişik Paragraf)

NAR KASABASI MESKUN ALAN VE MESKUN OLMAYAN ALANLARDA YER ALAN TAŞINMAZLARINIZIN HUKUKİ DURUMU I

Kadastro Uygulaması ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmektir (1 - Madde1) Kadastro Adası Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, göl, deniz gibi doğal ve yapay sınırlarla, kadastro çalışma alanı siniri ile veya Devlet Demir Yolları arazisi ile çevrili parseller topluluğuna kadastro adası denir. İmar Kanununa Göre: Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır. Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. (3 - Madde5) Kadastro Parseli 1-

Kadastro Parseli Nedir? Kadostro parseli : Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. Diğer bir deyişle: Kadastro Kanunu hükümlerine göre, kadastro adası içerisinde belirli bir bağımsızlıkta bulunan arazilere kadastro parseli adı verilir. Bu parsel sınırları ve sahipleri net bir şekilde belirlenmiş olan bir alandır. 2-

Kadastro Parseli Nasıl Belirlenir? Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil eder. Kadastrosu yapılacak bölgeler ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenir. (1 -Madde2) Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur. (1 - Madde3) Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biri, kadastro çalışma alanını teşkil eder. Kadastro müdürü, kadastrosuna başlanacak mahalleyi veya köyü en az 15 gün önce bölge merkezi ile çalışma alanı ve komşu köy, mahalle ve belediyelerde alışılmış vasıtalarla duyurur. Bu duyuruda çalışma sınırlarının tespitine hangi gün ve saatte başlanacağı belirtilir. Kadastro ekibi; kadastro çalışma alanı sınırının tespitinde il ve ilçelerin belediye sınırları ile köy sınırlarını dikkate alır. Bu sınırlar mahalle, belediye, köy idari sınırları sayılmaz. Sınır tespitlerinde; komşu mahalle veya köyün bilgi ve belgelerinden istifade edilir. Tespit edilen sınır harita veya ölçü krokisinde gösterilir.  (1 - Madde4) Kadastro teknisyenleri hazır bulundukları takdirde mal sahipleri ile ilgililerin huzurunda, varsa harita, tapu ve vergi kayıtları ile diğer belgeleri, en az üç bilirkişi ile muhtarın bilgilerinden yararlanarak inceler ve mahalline uygular. Teknisyenler, elde ettikleri bilgi ve buna dair kanaatleri her taşınmaz mal için düzenleyecekleri kadastro tutanağına yazarak bu Kanun hükümlerine göre taşınmaz malı sınırlandırır ve hak sahiplerini tayin eder. Sınırlandırma, kadastral harita veya büyütülmüş fotoğraf veya röperli kroki üzerinde gösterilir; ihtilaflı sınırlar ayrıca belirtilir.(1 - Madde7) Kadastro çalışmaları esnasında, kadastro müdürü veya görevlendireceği kontrol elemanları tarafından kadastro tutanağı ve bunları tamamlayan belgeler üzerinde ve gerektiğinde arazide inceleme yapılır. İnceleme sonucu tespit edilecek teknik, idarî ve hukukî noksan ve yanlışlıklar, kadastro ekibine tamamlattırılır veya düzelttirilir. Yapılan işlem ilgililerin haklarını etkilemekte veya kontrol elemanları ile kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı bulunmakta ise, kadastro tutanağı ekleriyle birlikte kadastro komisyonuna gönderilir.(1 - Madde7) Komisyon kendisine intikal eden işlerle itirazlı tutanakları, intikal tarihinden itibaren en geç bir ay içinde veya gerekçe gösterilmek suretiyle kadastro ekibinin çalışma alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelemek zorundadır. Bu incelemeler sonucunda eski tutanağın yerine kaim olmak üzere hak sahibini belirleyici yeni bir tutanak düzenlenir. Gerektiğinde bilirkişilerin ve muhtarın bilgilerinden yararlanılabilir. Belgeye karşı şahit dinlenmez. Komisyon, tam üye sayısı ile toplanarak oy çokluğu ile tespit yapar, sonuç askı ilanı ile ilgililere duyurur. (1 - Madde10) 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz. (1 - Madde12) Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce resen iptal edilir. (1 - Madde22)

Kadastro Parsellerinde Yapılaşma Koşulları Nelerdir? İmar kanunu gereğince: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler konusunda imar planı hazırlama yetkisi İl Belediyeleri ile İlçe Belediyelerinin yetkisindedir. İmar mevzuatı gereğince; belediye ve mücavir alan sınırlan dışında yapılan uygulamalarda karar mercii İl İdare Kurulu iken, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Yasası ile bu yetki İl Özel İdaresine verilmiştir. Konuyla ilgili 5302 sayılı Yasanın 6’ncı maddenin (b) bendi; "İl Özel İdaresi mahalli müşterek nitelikte olmak şartıyla; imar, yol, su, kanalizasyon, katı atık, çevre acil yardım ve kurutma, orman köylerinin desteklenmesi, ağaçlandırma, park ve bahçe tesislerine ilişkin hizmetleri belediye sının dışında yapmakla görevli ve yetkilidir." şeklindedir. (2) 1-İmar Uygulama Planı Dışında Yer Alan Alanlarda Yapılaşma Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan imar planı alanı dışında kalan alanlarda yapılaşma koşulları “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” Hükümlerince belirlenmektedir. (4 – Madde1) Bu yönetmelik: İmar planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10 000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda ve büyükşehir belediyelerince tespiti yapılmış olup uygulama imar planı bulunmayan kırsal yerleşik alan ve civarında uygulanır. (4 – Madde2)

a-Meskun Mahallerde İmar Mevzuatına Göre Yapılaşma Koşulları Kasabamız sınırları içerisinde yapılaşma koşulları Nar Kasabamız Belediyesi tarafından İmar Kanunu 18. Madde hükümleri çerçevesinde hazırlanan ve belediye encümenince onaylanarak yürürlüğe giren uygulama imar planında belirlenen arsalarda planda belirlenen yapılaşma koşulları ve lejantları ile plan notlarında yer alan hükümler çerçevesinde belirlenmiştir. Ancak bunun tek istisnası Uygulama imar planından önce “Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” çerçevesinde ve “Köy Kanunu” kapsamında önceden inşa edilmiş. Nar kasabamızdaki Uygulama İmar Planından önce yapılan eski evlerdir. Bu evler imar planı öncesi kadastro paftalarında işlendiği şekilde Uygulama İmar planına işlenir ve bunlar yasal parsel sayılır. Üzerindeki yapılarda yeni Uygulama İmar Planına uymasa bile mevcut halleri ile yasal hakları saklı kalır. Eski halini korumak kaydıyla esaslı tadilat haricinde büyütülmesi, yeni bölümler eklenmesi, eski hali haricinde brüt m2 kazanmasına yol açacak her türlü yapılaşma yasaktır. Bu tip evlerin yıkılması halinde yapılaşma koşulları eski haline göre değil mevcut Uygulama İmar Planı kapsamında değerlendirilir. Yani eski Köyiçi mevkiinde “Köy Yerleşik Alanı” içinde bulunan bu tip eski evler “Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” çerçevesinde ve “Köy Kanunu” mevzuatı kapsamında değerlendirilir. Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri

gereğince : Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında 2 kat (7.50) m. den fazla katlı bina yapılamaz. (4 – Madde52) Dolayısı ile Kasabamızdaki eski köy evlerine fazladan 3. Bir kat çıkılması, Kadastro paftasında çizili hali dışında brüt m2’ sini genişletmeye yönelik eklentiler yapılmasına belediye izin veremez. Özellikle Kasabamızda turizm faaliyetlerinin hızla gelişmesi neticesinde hızla artan Butik Otel ve benzeri yapılardaki İmar mevzuatına aykırı yapılaşmada yetkinin “Kültür ve Turizm Bakanlığına ait olduğu” ve bu yüzden müdahale edilemediği rivayet olsa da, bu husus sadece: “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu” çerçevesinde: kentsel sit alanları ve koruma alanlarında, korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları ile sokaktaki diğer yapıların özgün sokak dokusunu tanımlayan tüm öğelerle birlikte korunması ve belgelenmesine yönelik rölöve, restitüsyon, restorasyon, kentsel tasarım projeleri ile mühendislik dallarında yapılması gereken her türlü proje ve bunların uygulamalarını içeren “Sokak sağlıklaştırma proje ve uygulamaları” (5 – Madde3, Fıkra a-15) ve “Etkileşim-geçiş sahası” (5 – Madde3, Fıkra a-16)kapsamında korunması gereken yapı ilan edilen ve “Kültür Varlığı olarak tescillenmiş” yapılara ilişkindir. Kasabamızda: “Kaya mezarlıkları, yazılı, resimli ve kabartmalı kayalar, resimli mağaralar, höyükler, tümülüsler, ören yerleri, akropol ve nekropoller; kale, hisar, burç, sur, tarihi kışla, tabya ve istihkamlar ile bunlarda bulunan sabit silahlar; harabeler, kervansaraylar, han, hamam ve medreseler; kümbet, türbe ve kitabeler, köprüler, su kemerleri, su yolları, sarnıç ve kuyular; tarihi yol kalıntıları, mesafe taşları, eski sınırları belirten delikli taşlar, dikili taşlar; sunaklar, tersaneler, rıhtımlar; tarihi saraylar, köşkler, evler, yalılar ve konaklar; camiler, mescitler, musallalar, namazgahlar; çeşme ve sebiller; imarethane, darphane, şifahane, muvakkithane, simkeşhane, tekke ve zaviyeler; mezarlıklar, hazireler, arastalar, bedestenler, kapalı çarşılar, sandukalar, siteller, sinagoglar, bazilikalar, kiliseler, manastırlar; külliyeler, eski anıt ve duvar kalıntıları; freskler, kabartmalar, mozaikler, peri bacaları ve benzeri taşınmazlar taşınmaz kültür varlığı örneklerindendir. (5 – Madde6)” kapsamında yapılar varken, bunların hızla ve derhal “Korunması gereken Kültür Varlığı” kapsamına alınması gerekliyken:  “Tescilli Kültür Varlığı” kavramının sadece eski evlerde konu edilmesi düşündürücüdür. NEYSEKİ Meskun Mahallerdeki bu durum Kasabamızın meskun mahalleri: Kapadokya

Alan

Komisyonu'nun  17/07/2023

tarih

ve  3594

sayılı

kararı

ile

uygun bulunan, 7174

sayılı

Kapadokya

Alanı

Hakkında

Kanunun  4.

Maddesi

uyarınca Bakan tarafından onaylanan 1/25.000 ölçekli Kapadokya Alanı Üst Ölçekli Alan

Planı doğrultusunda koruma altına alınmıştır.(7) Korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tesbiti ve bu alanlar içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağı konusunda karar alma yetkisi Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kuruluna aittir. (5 – Madde8)

b- Meskun Mahal Olmayan ve Uygulama İmar Planı dışında Kalan Kadastro Parsellerinde Yapılaşma Daha önce belirttiğimiz gibi Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan imar planı alanı dışında kalan alanlarda yapılaşma koşulları “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” Hükümlerince belirlenmektedir.(4 – Madde1) Bu yönetmelik hükümleri Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda, uygulanıyor. Bu gibi alanlarda uygulanan yapılaşma şartları şu şekilde belirlenir: “Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.” (4 – Madde63) Burada yaygın bir yanılgıyı hatırlatmak isterim. Kasabamızda her ebattaki kadastro parseline 250m2 konut nitelikli yapı yapılacağı gibi yanlış bir anlayış oluşmuş.

Yönetmeliğin 63. Maddesi açıkça parselin alanının %5’ i kadar bir yapılaşma hakkı vermektedir. Yani 500m2 bir parsele ancak 25m2 konut nitelikli yapı, 1000 m2’ ye 50m2 yapılabilirken; parseliniz 20 dönümde olsa en fazla 250m2’ yi geçemezsiniz ve bu en fazla 2 kat olabilir ama alan artırılamaz. Bunun istinası: Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri, un değirmenleri ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ilgili Bakanlıkça belirlenen tarımsal amaçlı yapılar gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı ve yapı yüksekliği (7.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40)’ı geçemez.(4 – Madde63) maddede belirtilen yapı ve tesisler hakkında Tarım ve Orman Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valilik (il özel idaresi), büyükşehir olan illerde sorumluluk alanına göre büyükşehir belediyesi ve ilgili ilçe belediyesidir. ) noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir. Bu maddede anılan yapılar ilgili Bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir. (4 – Madde63)